Cải tạo nhà cũ: làm gì trước, làm gì sau, và chỗ nào đừng đụng
Sửa nhà cũ khác xây mới ở một điểm cốt lõi: anh chị không biết hết những gì nằm sau lớp tường cho tới khi đập ra. Nên phần lớn dự án cải tạo vượt dự toán, và phần lớn lý do là phát sinh chứ không phải giá vật tư.
Bài này nói thứ tự làm — thứ giúp giảm phát sinh nhiều nhất mà không tốn thêm đồng nào.
Bước 0 — Khảo sát trước khi lên kế hoạch
Nghe hiển nhiên nhưng rất nhiều nhà bỏ qua. Bốn thứ nên biết trước khi quyết làm gì:
- Tường nào chịu lực. Đây là thông tin quan trọng nhất và cũng là thứ hay đoán sai. Không có bản vẽ thì phải nhờ người có nghề xem.
- Đường điện nước đi đâu. Nhà cũ hay có đường ống chạy ngoài dự đoán.
- Chỗ nào đang thấm. Vết ố trên trần và chân tường nói nhiều hơn lời chủ nhà cũ.
- Nền có lún không. Nứt tường theo đường chéo là dấu hiệu cần người có chuyên môn xem, không phải chuyện trát lại là xong.
Thứ tự làm — nguyên tắc "từ trong ra ngoài, từ trên xuống dưới"
Trình tự này giúp không phải phá thứ vừa làm xong:
- Phá dỡ và dọn — làm hết một lần, đừng chia nhiều đợt.
- Kết cấu — gia cố, xây tường mới, mở cửa.
- Mái và chống thấm — làm trước khi hoàn thiện bên trong, vì một trận mưa là hỏng hết công sơn bả.
- Điện nước âm tường — giai đoạn quyết định nhất, sai là đục lại tường mới.
- Tô trát, láng nền.
- Ốp lát.
- Sơn bả.
- Thiết bị, đèn, nội thất rời.
Điểm hay bị đảo lộn nhất là bước 3 và 4. Nhiều nhà sơn xong mới nhớ cần thêm ổ cắm.
Điện nước — chỗ đáng chi thêm nhất
Đây là hạng mục nằm sâu trong tường, sửa lại tốn gấp nhiều lần làm mới. Vài điều nên tính dư ngay từ đầu:
- Ổ cắm nhiều hơn dự tính. Nhu cầu điện của một nhà tăng đều theo năm tháng.
- Dây đủ tiết diện cho thiết bị công suất lớn — máy lạnh, bình nóng lạnh, bếp điện.
- Aptomat chia theo khu, để hỏng một chỗ không tắt cả nhà.
- Chụp ảnh đường ống trước khi tô. Đây là việc mất năm phút và cứu anh chị nhiều lần về sau khi cần khoan tường.
Chống thấm — làm một lần cho đúng
Ở khí hậu mưa nhiều, thấm là hư hỏng phổ biến nhất và khó chịu nhất. Ba chỗ luôn phải xử:
- Sân thượng và mái — kèm kiểm tra độ dốc thoát nước, vì lớp chống thấm tốt mà nước đọng vẫn hỏng.
- Nhà vệ sinh — sàn và chân tường, làm trước khi lát.
- Chân tường tiếp đất, nhất là nhà nền thấp hơn sân.
Chống thấm làm lại sau khi đã hoàn thiện nghĩa là đập nền, đục gạch — nên đây là chỗ không nên tiết kiệm.
Những chỗ nên cân nhắc kỹ trước khi đụng
Không phải "cấm", nhưng cần biết mình đang làm gì:
- Tường chịu lực — mở cửa hoặc đập bỏ phải có gia cố tính toán, không phải cứ đóng thêm dầm là xong.
- Móng và nền — nâng nền làm thay đổi tải trọng, và làm nhà thấp trần đi.
- Hệ thoát nước chính — đổi hướng thoát của cả nhà là việc lớn, dễ sinh mùi và tắc nếu tính sai độ dốc.
- Cây lớn trong sân — chặt thì nhanh, trồng lại mất mười năm.
Ngân sách — chừa phần phát sinh
Kinh nghiệm chung của nhiều nhà: chừa khoảng 15 tới 20 phần trăm cho phát sinh. Sửa nhà cũ gần như luôn lòi ra thứ không thấy trước — đường ống mục, tường rỗng, mối trong khung gỗ.
Không chừa thì tới giữa chừng phải cắt hạng mục, và thứ bị cắt thường là chống thấm hoặc điện nước — đúng hai thứ không nên cắt.
Chuyện xem ngày khởi công
Nhiều nhà có xem ngày động thổ, khởi công, và nhập trạch sau khi sửa xong. Điều này thuộc về nếp nhà và không có gì phải bàn.
Chỉ có một lưu ý thực tế: ngày đẹp đừng rơi vào giữa mùa mưa nếu công việc gồm mái, chống thấm hoặc sơn ngoài. Chọn được ngày hợp trong mùa khô thì cả hai mặt đều thuận.
Ở lại hay dọn đi trong lúc sửa
Với nhà đất rộng thì thường ở lại được vì có thể sửa từng khu. Nhưng nên dọn đi nếu:
- Công việc đụng tới điện nước toàn nhà.
- Nhà có trẻ nhỏ, người già, hoặc người bệnh hô hấp — bụi xây dựng rất mịn và bám lâu.
- Phải đục phá nhiều ngày liên tục.
Ở lại trong công trường tiết kiệm tiền thuê nhưng kéo dài thời gian thi công, vì thợ phải dọn dẹp mỗi cuối ngày.